藍籌物業百強峰會 | 郝炬：從三大挑戰看物企如何打造競爭護城河

睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬呼吁物業企業思考自身競爭力應如何形成，在聚焦階段，物業業務包羅萬象，甚至超出了企業的能力邊界、資源邊界，建議物企回歸，聚焦核心主業和可以發力、重點進行資源投入的某幾個領域，形成自身的優勢。

經濟觀察網 記者 陳月芹 受房地產上游及宏觀經濟等多重因素影響，資本賦予物業股的估值空間也在降低。這是從頭審視物業企業長期發展如何建立自身護城河的時間點，行業參與者都應客觀審視自己的競爭力和價值。

9月25日，在經濟觀察報主辦的2022藍籌物業百強峰會上，睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬作了《從三大挑戰看物業未來競爭力》的主題演講。

根據對物業行業的多年觀察，郝炬總結了當下行業發展的5個趨勢和特點，并提出思考：未來一段時間，物業企業通過什么形成自己的護城河？物業到底是不是一門好的生意？

他認為，未來兩年，是物業行業進入一個歷經發展-冷靜-回歸思考的階段，行業會走向有聚焦的增長或者有質量的增長，他呼吁物業企業思考自身競爭力應如何形成，在聚焦階段，物業業務包羅萬象，甚至超出了企業的能力邊界、資源邊界，建議物企回歸，聚焦核心主業和可以發力、重點進行資源投入的某幾個領域，形成自身的優勢。

以下根據郝炬演講整理：

2018年到2020年是物業企業上市的高峰階段，行業增長各方面都非?？?，但從去年開始，既有外部的行業背景原因，也有疫情方面影響，資本市場端對物業行業的估值發生了一些新變化。

當下是從頭審視物業企業長期發展如何建立自身護城河的時間點，以便客觀審視自己的競爭力和價值。

我總結了現階段物業行業的5個特點：

首先，市場格局非常有意思，前年我們說，行業進入一個棋局的中盤，目前已經基本形成“兩超多強”的競爭格局，“兩超”分別是碧桂園、萬物云。2021年統計數據是，8家營收過百億元，超過50億元的有13家，這是整體市場情況。這意味著，未來一段時間，只是簡單追求規模增長的時代可能已經過去，未來還會增長，還會并購，但行業增長速度會放緩。

第二，我們統計的上市物業公司30強，每年的平均增長速度在2021年還超過40%，部分企業有70%-80%的增長。到了2022年，我們發現，頭部企業遙遙領先，與TOP30、TOP50的腰部企業差距在拉大，競爭更加激烈。

第三，從收入結構看，基礎物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務的收入占比分別為6：2：2，基本成為主流結構，部分企業商業運營比重增加。

物業企業的營收已經開始多元化，業主增值服務也多元化，主要是空間和資產類業務比重較高，二手房中介、裝修、社區零售類和生活服務類貢獻收入占比也在逐步增加。當然，每家分類不同，金科的文旅做得比較大，二手房租售上，萬科做得比較好。

第四，我們統計過，去年典型企業單方物業費收入水平和企業增值服務的單方收入，在2019年和2020年增長比較快，但從2020-2021年開始，增長已經慢下來了，預計2022年會增長得更慢一點。

第五，非住業務已成為上市物企的發展重點，此前兩年，物業企業大部分的戰略是業態升級和市場化拓展占比不斷提升。非住業務對收入的貢獻比例已經到30%以上，部分企業其實超過了50%，這是比較有意思的。

過去三年，物業行業經歷了一個過山車式的發展階段，形成了在很多行業里不可能出現的三角：一是增長快，平均行業增長40%以上；二是利潤好，上市物業公司30強的平均凈利率是13%，這意味著部分企業超17%，甚至超過20%；三是風險小，我們對上市公司中現金和營業收入的占比進行統計發現，平均占比達到50%左右，這意味著一年干10億，有5億現金存量，非常不簡單。但這種情況能延續多久？某個時間點、某些企業可能產生效果，但對一個企業而言，能否長期保持高增長性？

基于此，我們需要思考，未來一段時間，物業企業通過什么形成自己的護城河？物業到底是不是一門好的生意？以前大家做收購、市場、外拓、合作、換業態，不管是在業態上還是增值服務類別上，什么都做，這是需要考慮的。

那么，物業管理業務市場競爭的護城河在哪里？2022年是一個很好的反思時期，當下物業服務行業面臨著三大挑戰：第一個挑戰是，行業的成本剛性上升和物業費包干機制的矛盾?，F在90%以上項目都是物業費包干，未來物業管理主業的效率和收益能持續提高嗎？

第二個挑戰是規模越大，就越能有更高的收益和競爭優勢嗎？這需要厘清規?？偭看蠛蛥^域服務密度高兩個坐標的不同?，F在物業合約規模已經超過了10億平方米，但區域服務密度、管理幅度非常差。

第三個挑戰則是，業務新和利潤高是背離的，需要投入、持續發展才可能有高利潤。如果物業公司把業務真正做成可持續發展，則面臨另外一種挑戰。那業主創新增值業務比物業費更賺錢嗎？有時某一類業務，一個項目毛利率可以達到50%，但企業經營層面能不能實現？

從這三個角度來看，物業服務市場競爭的護城河在哪里？物業公司怎么打造護城河？

傳統的經濟學認為，服務業處于低效經濟單位，成本持續上漲，生產效率提升遠低于制造業，這就是鮑莫爾定律。服務成本隨著時間增加不斷增長，人工成本不斷上漲，而相較之下，制造業的效率不斷提高，能使成本降得更快一些。當未來服務成本中70%是人工時，物業公司怎么賺錢？如何解決這個問題？尤其區域片區濃度和片區服務密度不夠的時候更需要考慮。

關于規?？偭看蠛蛥^域服務密度的討論，萬科已布局核心100多個城市，碧桂園300多個城市，雖然在管面積達到6—7億平，但到了某個城市或者片區，整體服務密度就小很多；而區域聚焦型公司，像綠城、金科可能會好一些。增值服務業務上，物業公司面臨的最大矛盾是，由于服務密度不夠而帶來的供應鏈無法有效整合合，從而降低成本、提高效率。

物業企業的業務增長有三個維度：收購合作、業態升級、業務重構，尤其業務重構過程中，如果你只是想做一個平臺，只是想通過自己的資源來導入，那就有一個核心問題，你通過什么方式讓合作方跟你合作？你通過什么方式來鎖定合作方？如果是你自建的平臺，你通過什么方式形成專業服務能力和規模效應？

物業行業是一個萬億級的市場，每個細分增值領域，不管是教育、零售、團餐，小的都有幾千億，但真正進入的時候，你發現細分領域也有很大的差別，最終是要形成一個較強的專業能力，能夠直面該領域市場化企業的競爭。

我們認為，在數據上，物業在2022年上半年仍可能有數據增長，這還是2019年-2021年3年間并購潮后并表體現出來的，我認為快速增長、彎道超車的機會已經基本過了。

未來是一個聚焦的增長或者有質量的增長。因此，回頭看物企競爭力提升，我總結為三句話——戰略定力為先，護城河打造、能力提升是關鍵。

具體來講，首先，發展方向是戰略定力與護城河打造；二是必須回歸初心，服務至上，口碑是關鍵；三是收購整合方面，可以關注縱向收購，而整合決定成??；四是做好城市聚焦，做強片區密度；五是科技賦能成為提效增質突破點；六是管理變革，通過組織扁平化、業務BU專業化、科技賦能化等，各方面都非常關鍵，尤其是物業企業在重點關注人均效能，壓緊中間層級，提高管理效率成為當下的一個重點。

未來兩年，是物業行業進入一個歷經發展-冷靜-回歸思考的階段，大家想一想自身的競爭力應該如何形成；另一個是聚焦階段，之前可以做的事情太多了，這幾年發現很多事情做不了，超出了企業的能力、資源邊界，物業公司需要回歸，聚焦核心主業和可以發力、重點進行資源投入的某幾個領域，形成自身優勢。

我一直看好整體物業行業和企業的發展，但我們拼的是一個長跑，而不是短期角逐。