淺析保障性住房項目良性開發途徑

文 | 睿信咨詢研究院

衣食住行是人們生存、生活的基本需求。隨著中國經濟的不斷發展，我國社會已經實現了溫飽，逐漸向全民小康社會過渡。人民的衣食溫飽已經解決的情況下，住房需求的滿足成為了新經濟社會形態下，衡量人們生活幸福指數、獲得感的一項重要指標。社會需求的猛增，尤其是剛性需求使得房屋成為是人們不可或缺的最基本生活必需品之一，關系到人們的生產生活和身心健康，是最重要的民生問題之一，建立普遍性住房保障制度是解決中低收入家庭住房問題的關鍵。在現代市場經濟條件下，各國政府在公共政策中都將保障性住房看作是政府應提供的基本公共服務內容。

一、保障房的概念和建設背景

保障性住房(Indemnification Housing),是指政府為了滿足有住房需求，但經濟能力處于劣勢地位的低收入群體的基本居住需要，緩解住房價格高漲與低收入家庭支付能力不足的矛盾，通過限定保障對象、銷售或租賃價格、交易形式等條件為中低收入家庭提供的具有社會保障性質的住房。其實質是政府利用國家和社會的力量，通過國民收入再分配為市場中的中低收入家庭提供適當住房，保障居民的基本居住權利。其保障對象大多數為城市中低收入的居住困難家庭，通過政府直接投資建造或者是政府以一定方式向社會房屋建設機構提供補助，由建房機構建設并以低于市場平均水平的價格向中低收入家庭出售或出租。保障性住房是一種半市場化或非完全市場化的住房制度，以社會公共服務屬性為主，兼顧商品屬性。和市場化的商品房制度一起形成了的中國住房市場兩大支柱，也是社會保障體系的重要補充。

二、 中國社會保障性住房供給機制的演變

從1994年開始，中國開始嘗試住房體制改革，1998年開始停止福利分房，實行住房貨幣化政策，房地產市場得到了迅速的發展，并成為了國民經濟的重要支柱產業。隨著房價的大幅上升，購房的負擔超出了中低收入人群的購買力。保障性住房需求日益強烈，在這樣的大背景下，住房體制改革和保障性住房體系建設被提上了議事日程，成為國家戰略發展目標的重要組成部分。截止到目前，中國保障性住房體系建設經歷了五個階段。

1. 1949-1979年，福利分房階段

這一階段的住房政策是完全的政策模式，住房建設資金完全來源于國家建設基金。這一階段住房完全由政府統一供應，住房需求主體為企事業單位。住房無償分配，采用低租金政策。房屋作為福利以實物形式分配給職工，不得轉讓。由于建房投入資金受到國家財力限制，所建住房的面積、數量不能滿足城市居民的住房需求。

2. 1980-1998年，福利分房為主，試點商品房開發為輔

1982年國務院選擇了江蘇常州、河南鄭州、湖北沙市、吉林四平為試點進行“優惠售房”的試點改革。對原有住房折價出售，對新建住宅實行補貼出售。1984年國務院將試點擴大到了京、津、滬三個直轄市。在試點工作取得重大突破的基礎上，1988年國務院決定由3-5年時間在全國城鎮推進住房制度改革，決定按照從改革公房低租金制度著手，將福利分房制度轉變為貨幣工資分配制度，通過商品交換取得住房的所有權或使用權。使住房這種特殊商品進入消費市場，實現住房資金投入產出的良性循環。

3. 1994-1997年，住房改革深化階段

1994年，國務院發布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，決定加快住房建設，改善住房條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求，逐步實現住房的商品化和社會化。并提出了建立以中低檔收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。同時建立政策性和商業性并存的住房信貸體系，并于1998年7月頒布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設通知》，決定從1998年下半年起停止實物分房，加快推進以貨幣化為特征的商品化住房制度。

4. 1998-2005年，住房供給市場化

1998年6月，國務院在北京召開了全國城鎮住房制度改革和住房建設會議，頒布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》。文件明確指出在停止住房實物分配、實行住房商品化的同時，建立多層次的住房供應體系：高收入者購買或租賃市場價商品房，中低收入者購買經濟適用房，最低收入者租住政府或單位提供的廉租房。與此同時還出臺了《個人住房貸款管理辦法》，使得銀行按揭浮出了水面。2003年6月中國人民銀行出臺了《加強房地產信貸業務管理的通知》，對開發商貸款、土地儲備、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等七項貸款業務做出了全面的規定。進一步推進和完善了房屋建設、購買貸款市場的運營體系。2004年，國務院還規定了開發商必須及時繳納土地出讓金，從此商品住房用地只能通過招、拍、掛形式獲得，地方財政從土地出讓中獲利，房價快速上漲，住房供應完成了市場化轉型。

5. 2005-至今，保障性供給回歸

隨著住房供給的市場化程度日趨加強，商品房價格不斷走高，中低收入家庭住房難問題逐步顯現。從2005年到2010年，國務院、市政府出臺多項政策整頓房地產市場政策、穩定房價。2007年8月，國務院辦公廳發布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確住房問題是重要的民生問題，建立多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。釋放出了房地產調控從產業政策向公共政策回歸的信號，開啟了保障性住房體系建設的序幕。在“十二五”規劃中，明確計劃用五年的時間建設3600萬套的保障性住房，保障覆蓋率達到20%-30%。有力緩解住房的壓力，特別是解決中低收入家庭和新參加工作的大學生的住房問題。

近年來，我國為實現政府對住房保障的無縫覆蓋，在保障性住房的種類和覆蓋范圍上逐漸擴大。目前，中國城市社會保障性住房供給呈現多元化特點，包括：經濟適用房、保障性租賃房（普通租賃、廉租房）、保障性限價商品房等，同時又呈現出了地域化的特點。以北京為例，目前，北京市保障房類型主要有：公租廉租房、經濟適用房、限價房、定向安置房等類型。各類型保障房在保障方式、面向對象、房屋面積、產權性質等方面形成了不同的層次。其中， 廉租房面向城市最低收入人群中的居住困難家庭，而經濟適用房則面向低收入人群居住困難家庭，而限價房和公租房則面向中低收入居住困難的家庭，定向安置房主要解決城市建設搬遷人口的居住問題。另外，北京市的保障性住房體系并沒有囊括新出現的自住性商品房，這一新型政策性住房。隨著政策的發展，并不排除政府將自住房納入保障房體系。

三、 保障性住房的屬性

1. 保證性住房的準公共產品屬性

根據薩繆爾森的“公共支出純理論”任何一項資產都可以區分成公共物品和私人財產，區分的主要標準就是資產是否具有消費排他性和競爭性。公共資產或公共物品具有非排他和非競爭性。例如：國防、警察等，不會因為人口的增加而減少或傷害其余國民享受國家和社會安全的權力；而私人財產則具有極強的排他和競爭性，不能同時被兩個或以上的行為主體消費。資產供需越依賴市場，就越接近私人財產范疇；越依賴政府管控就越接近公共物品范疇。

保障性住房的供給和需求無法完全通過市場經濟的競爭機制來完成，因為有相當一部分具有住房需求的中低收入群體買不起房，如果完全由市場機制來調節，就會產生消費不足的問題，造成無家可歸或是形成“貧民窟效應”。反之，依賴政府優惠和扶持政策的程度越高，住房就越接近公共物品和社會福利。正是由于保障性住房具有兩方面的特點，因此可以稱之為“準公共產品”。政府既要履行提供公共物品的政府責任，又要借助市場機制來提高資源配置效率，所以世界各國都建立了住房保障制度和相關的住房政策。

2. 外部屬性

外部性是指一個經濟主體的經濟活動對另一個主體所產生的有害或有益的影響。保障性住房的外部屬性主要表現在社會穩定、居住環境、子女教育、老人贍養和鄰里關系等方面。對于消費能力不足的中低收入人群來說，憑借自身能力很難滿足需求，因而會產生負的外部效應，例如：貧民窟效應，小區環境、社會治安等問題，對社會的穩定與和諧造成了威脅。因此，要求政府制定有針對性的保障性住房政策，對住房消費能力不足的社會群體給予某種形式的保障，以使其住居環境得到相應改善，引導外部效應向積極有力的方向發展。

3. 產權復雜性

產權是經濟所有制關系的法律表現形式，根據擁有權力的經濟行為主體的不同，產權可以分為國有產權、公共產權和私人產權。保障性住房產權的復雜性表現為所有權和使用權經常分離，在存在承租的情況下，所有權、使用權、收益權和處置權更為復雜。

4. 社會公允性

保障性住房區別于一般商品在于它的社會性。首先獲得適當的住房是公民的基本人權；其次，住房是改善人民生活條件最為有效的方式，可以反映出各階層人員的社會地位差別。因此保障性住房的分配反映出了社會的公允性，不僅能保障無房者的居住權，改善人們的生活條件；同時配套的基礎設施建設在不斷提高人們生活水平的同時，考慮了不同階層之間的差異，盡量避免了因為貧富差距帶來的外部負效應。

四、 保證性住房政策的特點

作為社會保障制度的組成部分，保障性住房具有社會保障的共同特征，即：政府對住房只負有限責任，市場的運作使住房保障體系得以運行的基礎。政府需要通過有效地政策體系對保障住房市場的干預來引導市場，對市場機制進行補充和修正，提高供應和配置住房資源的效率。

1. 政策目標公平

作為國民資源的二次分配，保障性住房應該堅持“公平優先、兼顧效率”的原則，在房源分配方面需要政府適時運用“有形之手”彌補市場機制的短板，實現資源分配的公平。

2. 目標群體明確

保障性政策針對的對象或住房需求主體很明確，主要針對的是中低收入階層。公租廉租房政策主要針對的是最低生活保障家庭要應保盡保，逐步擴大到低收入家庭。而經濟適用房則是由中等偏下收入的住房困難家庭向有一定支付能力的低收入家庭過度，并于廉租公租房對象銜接。

3. 政策執行靈活

在執行政策的過程中，隨著城鎮居民及其家庭收入狀況的不斷變化，例如：工資、家庭、就業等狀況的改變隨之變更。做到尺度把握合理，靈活適度運用，起到事半功倍的效果。中國的保障性住房政策在經歷了20年的籌劃、實施、變革的歷程后，住房管理機制逐步實行了“四統一”，即統一建設、統一分配、統一管理和統一運作的新機制。逐步實現了分配渠道多元化，建立起了公允、透明的分配體系。

4. 配套政策完善

隨著我國改革住房的逐步深入，相應的配套改革政策也在逐步完善。財政政策、金融貨幣政策、公積金政策、福利政策、法律保障等隨著住房政策目標的變化而得到了調整和完善。目前全國各地已經建立起了以經濟適用房制度、公租廉租房制度和住房公積金制度為主要內容的住房保證政策基本框架。正朝著全面的制度創新、有效實踐和動態互動的目標不斷改進。

五、 保障性住房項目的運營

保障性住房項目的成功與否關系到了國家、社會和民生等多方面因素的穩定與和諧，因此在質量、工期、環保等諸多方面有著特殊的要求。除此以外，保障性住房項目兼顧了保障性的特點，限制了相關項目的銷售價格和利潤空間；而房地產的市場運作規律又要求保證承建單位有一定的盈利能力，這對承建單位成本和銷售收入的管理能力也提出了特殊的要求。

1. 工期管理

（1） 利用政策利好，保證工期進度

保障性住房的工期是項目管理的重中之重，能夠按照預定期限建成項目，涉及到落實拆遷政策、維護人民利益和社會穩定等重大影響因素，同時也會節約了政府的安置費用，提高群眾對政府執政的滿意度。

在保障性項目工期管理方面，利用政策利好是一項重要的管理手段。保障性住房項目多數屬于政府的重點關注、急需審批的重大項目。很多省市都制定了相關的政策和管理辦法。以北京為例：北京市政府在2014年出臺了《北京市擴大內需重大項目建設綠色審批通道實施辦法》，規定了市、區重大拆子工程，民心工程可以根據該辦法申請辦理“綠通”渠道。對于符合條件的申報項目區、市住建委和相關職能部門會給予大力的支持，加快審批進程，大大縮短辦理前期手續的時間，為項目按時或是提前開工創造了條件，為項目如期、提前完工奠定了基礎。

（2）制定主項計劃，管控施工進度

在項目準備階段，項目組需要根據入住時間制定項目時間計劃和各項工作時間節點與風險節點，并根據重要程度劃分等級，明確管控級別。這樣做有利于整體計劃管理，各級部門管理權限的劃分。在此基礎上把計劃再分解到年度、季度、月度、每周，并跟蹤落實。承建單位根據計劃的時間節點和權限監督工期進展情況，及時評價檢查結果。同時，主項計劃還是統一要求協作方步調一致的綱領，總包和分包單位按照主項計劃的規定，完成各自任務，接受項目組和監理方的監督檢查、匯報項目進度。

主項計劃除了作為項目時間表的功能以外，還作為公司與協作單位結款的主要依據。將工程款支付節點寫入工程合同，作為付款依據。由于明確了管控環節和時間節點，施工方可以根據自身情況自行安排工期計劃，調動一切資源保障工期，提早完工提早結款。主項計劃的實施在一定程度上調動了協作單位的積極性，力爭做到達到質量要求，盡早結束項目，提早結款。主項計劃激勵效果的發揮，提高了施工效率和質量水平。

（3）做好配備計劃，保障資源供應

保障性住房建設過程是集中各類資源，統一調度、分項實施的過程，因此資源保障能力對于項目成敗至關重要。

勞動力的充足供應是保障項目工期進度的首要條件。保障房項目建設周期較長，建設過程往往需要橫跨節假日、農忙季節，這都是勞動力主力軍——農民工返鄉的旺季，勞動力供應緊張，因此需要項目組提前做好勞動力供應計劃，做好例如：錯峰輪休、調整勞動力密集施工工序等后備預案，充分保障勞動力供應。

另外，各項能源保障也很重要。一般來講，施工土地的一級開發都會滿足“五通一平”或“七通一平”等施工條件，但是，項目組依然很有必要做好應急預案。例如：備用電力供應預案、水利供應保障等多項措施。尤其是保障房項目建設地點往往臨近居住地區，用電負荷、用水量往往較大，地區供應能力已經接近上限。因此，在引用外接電源，規劃備用方案時需要注意不能影響正常居民的正常生活。

2. 質量管理

工程質量是住房的基本要求，高質量的保障住房可以提升購房弱勢群體的幸福感、獲得感，減少因收入差距造成的心理影響，從而緩解和消除社會不穩定因素。這就要求項目組成立較為完善的質量管理體系，層層落實質量責任，由宏觀到微觀的整體把控，及時處理各種問題，有效地保證項目的高質量水準。

（1） “三全”質量管理體系

項目質量管理過程中要做到全人員、全過程、全方位的管理。明確質量管理是全體員工的責任，著力對于施工人員和管理者進行質量教育、宣貫和質量培訓，要求認知清晰、準確并且標準統一，充分調動了員工的積極性，履行各自的質量責任。對工程質量管理做到了事先預防、過程管控、事后檢查，實現各環節無遺漏、無死角。

實行全過程質量管理，監控質量形成過程中的各個環節，把影響質量的因素消滅在質量形成的過程中，及時解決可能造成的問題。要求現場質量負責人員均要做到“腿勤”、“眼勤”、“嘴勤”，對施工現場進行巡查和抽查相結合，保證質量管理要求明確、責任到人。另外，實行全方位質量管理，把質量責任落實到整個項目的所有層次和各個職能部門。把各部門、各方面的質量工作有效的組織起來，包括開發、工程、采購、造價、銷售等部門，把工程質量合格作為公司所有部門一致的奮斗目標。

（2）質量通病研究

同為住房建設，商品房和保障性住房在工程建設方面存在著很多的共同之處，多發、易發的質量問題也有相似的地方。因此對于質量通病的研究對于提高保障性住房項目的質量很有益處何必要?；谝酝氖┕そ涷?，結合施工過程中遇到的外界環境變化、人員因素、材料問題等實際情況，對于容易出現的問題，尤其是具有普遍性、重復性的問題進行有針對性的研究，并且制定相關的整改方案和預防措施，并監督落實和推廣普及，盡量杜絕同一質量問題反復出現，提高施工質量一次驗收合格率，減少和避免返工現象，節省工期。其中主要的住房質量通病主要涉及結構工程、裝飾裝修、地面工程、門窗工程、吊頂施工、輕質隔墻、飾面板磚工程和溶劑涂料等七大方面，如果能徹底杜絕將有力于從根本上解決質量問題。

（3）工藝技術優化

施工工藝技術的優化是提高工程質量的另一項重要保障。通過施工工藝標準化研究，將復雜工藝拆解成標準化的操作步驟，化繁為簡，降低操作難度，盡量避免由于施工人員能力、經驗的不足造成的質量問題。在研究過程中可以創建施工工藝精細化的標準模式，重點關注工藝細節。如：室內與樓梯間地面、衛生間防水、屋面找平層與防水層、塑鋼窗、內墻抹灰、鐵藝欄桿、百頁等都是重要的質量細節。

在工藝精細化研究的工過程中，總結施工工藝技巧與方法，形成一整套完備的施工工藝操作方案和工藝操作管理方案，為監督各施工單位在實際的施工過程中的行為和質量提供了理論依據。根據實際的工作經驗，推行樣板間建設對于提高工程質量有較好的效果。通過建立樣板工序，將抽象、數據式的質量要求顯性化，從感性的角度加深施工人員、質量檢查人員對工序的工藝和質量要求的理解。為各施工單位提供了一個立體的、實際的、感性的樣本，避免由于施工人員的工藝水平、人員素質、文化修養等差異造成的理解偏差，卓有成效的提高了施工質量的合格率。

3. 成本控制

保障性住房的回購價格受到政府政策的決定，限定了項目利潤，因此開發單位的成本控制就成了項目盈利的關鍵。

（1）制定成本計劃，落實管理責任

制定成本計劃，測算目標成本是成本管控的關鍵。參照市場價格和政府核價標準測算項目成本，通過對比分析出差異項目和差異金額，確定最終目標成本。并將目標成本分解，形成詳實的目標成本計劃，作為成本管控的依據和標準。

另外，以項目目標成本為綱領，對編制過程中涉及的文件和數據進行梳理匯總，形成管理手冊。除了成本管理外，另一項重要的內容就是明確目標成本中各項成本發生時的責任部門，并由負責人簽字確認。確保項目實施過程中涉及的各項合同及其金額進行歸口管理，并且責任到人，為項目實施階段順利進行奠定了基礎。

（2）深度優化設計，積極降本增效

通過優化設計可以對有效管控項目成本，提高相關收益起到積極作用。項目實施過程中，由于設計規范的調整和新政策的出臺，使得項目實際成本可能超過原先的設計標準，因此既定的回購價格往往難以保證項目盈利。為此，承建單位需要深度優化圖紙設計，盡量減少無價值的成本投入，最終起到了“降本增效”的作用。根據實際經驗，優化舉措包括：

通過有效的溝通，督促協作方提前采購、合理運營資本；通過每單結算的方式確保合作單位了解自身成本的實時變化，減少無計劃的成本支出，避免對項目造成質量、工期、造價成本等重大影響。

對于施工圖紙較為完善的，采用固定總價的計價方式，避免市場變化對成本及進度的影響。

取消陽臺門與客廳間推拉門及廚房與陽臺門聯窗設計：由于業主裝修需要會進行大量的拆除，取消了此部分門窗設計在一定程度上避免了資源的浪費；

改變電梯井內全方位隔聲施工為局部施工：在保證隔聲效果的前提下，僅對與住戶相關聯的墻面局部進行施工處理，取消與電梯廳相關的墻面隔聲施工等。

（3）成本動態管理，強行控制糾偏

保障房項目的成本管理是一個動態管控的過程。在此過程中，控制各項費用在目標范圍以內。對動態成本管理效果進行階段性總結，通過對成本管理的結果和成本計劃的對比分析及時發現問題、提前預警、并采取措施規避重大問題。

除了對成本的變化進行實時監控以外，跟蹤目標成本動態變化趨勢，通過糾偏系統強行控制是項目成本管控的另一項重要手段。定期結合項目施工現場的環境、自然條件等外部因素，預先分析目標成本的可能性偏差，擬訂預防性措施；實行更為有效的“前饋控制”，規避了傳統成本控制過程中存在的時滯影響。消除了造成資源、技術、經濟、財務不可行的各種錯誤和缺陷。

（4）定期總結評估，實現閉環管理

在項目實施過程中定期開展成本工作的階段性評估，反饋評估結果，并根據結果進行糾偏，以此作為開展后續工作的主要依據，對成本管理工作形成PDCA全過程的閉環管理。對于已完成的標段進行結構性成本數據分析、分項工程造價指標以及工程含量分析，并積累造價指標等數據，形成方便查閱、可供參考的歷史經驗數據庫，并采用“復制+標準化”的管理模式為今后項目實施創造了條件。

（5） 全員積極參與，有效配合管控

成本管理是一個動態的過程，更是全員參與的過程。通過營造無障礙溝通環境和各部門積極的參與，樹立全員共同控制成本的意識可以達到事半功倍的效果。通過全員有效配合，在投資估算、招采策劃、招標、過程控制，結算和后評估等階段，明確牽頭部門，責任落實到人。通過有效的組織、通力的配合對各階段工作順利開展形成了有力的保障。

4. 銷售收入管理

除了成本管控以外，充分利用政策利好和優化設計可以增加銷售收入的利潤空間，再降本的同時充分增加了收入。經常采用的政策利好包括：人防易地建設、專項基金返款、土地增值稅返還等。

（1）人防易地建設

根據以往的規定，所有民用建筑項目均要按照規定同步建設防空地下室，用于災害或戰爭發生時人員庇護、物資儲備等。更具相關政策，允許部分人防工程采用異地建設的方式。因此為保障性住房項目人防建設規劃和異地改建留下了政策空間。除了保障居住面積的需求以外，保障家庭車輛的停放面積是物業管理的又一重要的內容。因此，規劃人防易地建設，保證停車面積使得增加保障性住房銷售收入成為了可能。人防易地建設費一般在1600-1700元/平方米，而由此增加的車庫可售面積價格將成數倍的增長。以北京為例，五環附近住宅小區車庫銷售價格一般在8000-10000元/平方米。這樣每名平方米就會增收7000-8000元左右，建筑面積20萬平方米的樓盤，人防易地建設面積可以達到2萬多平方米，增加銷售收入6000萬元左右。

（2） 專項基金返款

根據市住建委相關規定，房地產項目建設要求繳納新型墻體材料專項基金和散裝水泥專項基金。后期建設完成后經政府部門審核，會根據材料使用情況給予一定的返還。為了爭取最大額度的返還款，開發商需要認真研究基金返還流程，積極與相關管理部門溝通，妥善保管相關材料，最終實現專項基金返還。根據實際案例研究表明，20萬平方米的保障性住房新材料專項基金返還最高可達300萬元左右。

（3）土地增值稅返還

從國家到地方各級政府都制定了相關的土地增值返還政策，以北京為例，根據《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉建設委員會公告2013年第3號》文件中關于保障性住房和土地增值稅的相關規定，對于保障性住房項目范疇，可以減免預繳土地增值稅。因此，開發商在充分研究之上，可以及時申請土地增值稅返還，通過減少土地成本的支出達到增加銷售收入的效果。

（4）倡導綠色建設

保障性住房建設過程中應更多的秉承可持續發展的理念，在建設過程中加強對環境的保護和資源的合理利用；貫徹國家綠色環保、節能減排的要求，規劃綠色環保設計。設計過程以“綠色設計、綠色施工、綠色管理、綠色消費、綠色發展”為指導思想，合理使用資源，保護生態環境，為居民提供了符合環保要求、有利于人體健康要求的建筑產品。

設計過程從節能降耗和環保景觀兩個方面著手，主要包括：公共場所高效照明設計、自然采光區域聲光控制；用水部位采用節水設計；井節能控制設計；建筑圍護結構隔聲、減噪設計；用水安全保障，地下建筑通風；小區清潔能源交通系統等。景觀方面應充分考慮率到了綠化植物種類、綠地面積、灌溉系統、光環境、地面透水、人造景觀等多種因素。主要技術亮點包括：自建中水系統、CO濃度監控、清潔交通系統、通風采光天井、無負壓給水系統、分項計量等多方面。

在中國全面建設小康社會，構建社會主義和諧社會和美麗中國的大背景下，住房供給是政府公共服務職能的重要組成部分，保障性住房作為住房供給體系中的基礎環節，實施效果對于評價增幅職能能力，社會穩定、民生狀況具有重要意義。而多項政策利好、運營手段的運用可以增加保障性住房建設的經濟價值，有利于推動保障新住房建設的市場化進程?？梢猿浞终{動承建單位的積極性，讓保障性住房建設更多的參與到市場運行體系之中，實現資金、質量、建設、運營、管理市場化、專業化，最終實現“住有所居”和“居者有其屋”的夢想。